Обязательная перерегистрация ООО. Юридическое обслуживание. Выкуп земельных участков. Лицензирование. Временный регламент застройки. Оформление недвижимости.
  Главная / Он-лайн сервисы / Отвечаем на вопросы / Вопрос-ответ II часть
Добавить в ИзбранноеОтправить сообщение


Вопрос-ответ II часть:

?

Мы с мужем сдаем в аренду квартиру, должны ли мы уплачивать какие-либо налоги?
     Вы являетесь налогоплательщиками налога на доход физических лиц. Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доход физических лиц признаются физические лица, являющееся, налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющимися налоговыми резидентами РФ. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения  (п. 2. ст. 207 НК РФ).
     К доходам от источников в РФ относится и доход, полученный от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1. ст. 208 НК РФ). 
     Налог на доход физических лиц полученный от сдачи в аренду имущества в РФ, составляет 13% (п. 1. Ст. 224 НК РФ).
     Исчисление и уплата налога производится физическими лицами исходя из сумм  вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества (п. 1. ст. 228 НК РФ).
     Налоговая декларация по форме 3 НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1. ст. 229 НК РФ). Налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ). Налоговая декларация представляется по месту своего учета  (п. 3. Ст. 228 НК РФ).
     Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом  (п. 4. ст. 228 НК РФ).

?

Наше акционерное общество заключило контракт с поставщиком оборудования, находящимся за рубежом. В настоящее время у нас возникли имущественные требования к контрагенту, и согласно нашей договоренности, спор будет рассматриваться в Арбитражном суде г. Москвы. Однако оказалось, что всё имущество и денежные счета поставщика находятся вне пределов России. Вопрос: выгодно это или нет для нашей компании, и можем ли мы обратить требования на имущество ответчика, находящееся за рубежом?  

     Обращение требований на имущество, находящееся за рубежом возможно. В случае возникновения имущественных требований, сторона в процессе имеет право на принятие обеспечительных мер. Статья 250 АПК РФ указывает в отношении данного вопроса ниже следующее – «По делам с участием иностранных лиц, отнесенным к компетенции арбитражных судов в Российской Федерации в соответствии с главой 32 АПК РФ, арбитражный суд в Российской Федерации может принять обеспечительные меры по правилам главы 8 АПК РФ».
     Порядок применения обеспечительных мер, принятых судом РФ за пределами России, предусмотрен п. 4 ст. 256 АПК – «Арбитражные суды могут в порядке, установленном международным договором Российской Федерации или федеральным законом, обращаться к иностранным судам или компетентным органам иностранных государств с поручениями о выполнении отдельных процессуальных действий».
     Обеспечительные меры могут быть наложены на имущество нерезидента только в том случае, если у России существует договоренность с государством нерезидента РФ о взаимной помощи по гражданским и торговым (арбитражным) делам.
     Существует так же точка зрения, что поручение суда может быть исполнено судом или иным компетентным органом и без договора между странами. Указывается, что подобное возможно в силу международной вежливости, которая признается практически всеми государствами и используется в общении между странами. Причём в данном случае речь идет о так называемой "активной" вежливости, когда одно государство, на территории которого осуществляются определенные процессуальные действия, предоставляет в распоряжение другого, по его просьбе, свой государственный аппарат. Взаимность позволит ему в свою очередь рассчитывать на помощь "запрашивающего" государства в необходимом случае. О международной вежливости в рассматриваемом аспекте упоминает и Высший Арбитражный Суд РФ, в п. 20 Постановления Пленума от 11.06.1999 N 8 он указывает следующее: «Направление судебного поручения в порядке правовой помощи возможно и на условиях международной вежливости в отсутствие международного договора об оказании правовой помощи.
     Таким образом, наличие договоров между государствами спорящих сторон существенно упростит процедуру исполнения требования об обеспечении иска, а так же последующее исполнение решения суда. Однако не стоит забывать и о том, что нахождение имущества стороны – ответчика за пределами государства рассмотрения дела существенно затянет, усложнит и удорожит процесс.           Для обращения же взыскания на имущество ответчика по судебному акту, изданному на территории России требуется обращение в суд государства места нахождения имущества по правилам, предусмотренным в данном государстве.

?

Наше общество заключило договор с другим обществом, и в обеспечение исполнения договора было передано в залог имущество. Однако недавно состоялся суд между нашим контрагентом и третьим лицом, в результате чего судом было наложено взыскание на заложенное нам имущество. Что нам следует предпринять, что бы защитить свои права и не понести убытки. 

     Взыскание по решению суда осуществляется судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Порядок обращения взыскания судебным приставом-исполнителем на заложенное имущество рассмотрен в статье 49 указанного Федерального закона. Рассматриваемая статья содержит следующее правило:
«На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона.
     Обращение взыскания на заложенное имущество заключается в его аресте (описи), изъятии и принудительной реализации».

     Как видно из процитированной статьи Закона, предусмотрено правило, в соответствии с которым при обращении взыскания на заложенное имущество должны быть соблюдены права залогодержателя, установленные гражданским законодательством.

     В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами должника получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, за изъятиями, установленными законом.

     В силу ст. 351 ГК РФ залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращать взыскание на заложенное имущество. П. 1 рассматриваемой статьи указывает следующие случаи, когда залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства:

      1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
     2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345 ГК РФ);
     3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

     Так же в данном случае можно применить положение п. 2 ст. 351 ГК РФ, а именно подпункт 2, который гласит, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса.  Статья 343 ГК в то же время говорит нам об обеспечении сохранности заложенного имущества.

     Для рассматриваемой ситуации особое значение имеет подпункт 2 п. 1 ст. 343 ГК РФ, которая говорит о том, что залогодатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Таким образом, если залогодатель не позаботился о том, что бы третьи лица не обращали требования на заложенное имущество, банк имеет право не только потребовать исполнения основного обязательства, но и обратить взыскание на заложенное имущество.

     Таким образом, для защиты своих прав, общество может предпринять одно из следующих действий:
  1. обратить взыскание на предмет залога в общем порядке, так как имеет преимущественное право на удовлетворение требований за счёт заложенного имущества;
  2. потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом;

?

Каков порядок действий, если КУГИ пытается расторгнуть договор аренды земельного участка. 
     Для ответа на поставленный вопрос. Следует сразу прояснить факт, того что в данном случае возможны две ситуации:

     1. договор аренды заключен на неопределенный срок

     2. договор аренды заключен на определенный срок.

     В случае, если договором срок действия договора не определен точно и (или) он действует неопределенный срок, то в данном случае вступает в действие положение ч. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     Таким образом, КУГИ может расторгнуть договор аренды земельного участка в любое время, уведомив об этом предварительно за три месяца арендатора участка.

     В случае же, если договором аренды определен срок его действия, то он может быть расторгнут досрочно только по основаниям, указанным в самом договоре либо по основаниям, предусмотренным в ст. 619 Гражданского кодекса. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды являются:

     Если арендатор:

     1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
     2) существенно ухудшает имущество;
     3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
     4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

?

Наша организация арендовала земельный участок у собственника. В настоящее время руководство организации решило взять кредит в банке под залог прав аренды на этот земельный участок. Требуется ли в данном случае согласие собственника земельного участка. 

     Статья 615 ГК РФ рассматривает вопрос порядка пользования арендованным имуществом. Пункт 2 указанной статьи гласит следующее: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор».

     Все эти действия допустимы по общему правилу только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

     Таким образом, по общему правилу, арендатор должен в любом случае спрашивать разрешения арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог.

© 2006-2015 ООО “Евро Бизнес-Консалтинг”
Все права защищены.
Корпоративная почта.
Разработка, поддержка и
продвижение сайта.